Kira sözleşmelerinin yenilendiği dönemlerde uygulanacak artış oranı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi ile düzenlenmiştir. Bu maddeye göre taraflar arasında kararlaştırılan artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) 3 Ağustos 2026 tarihinde açıkladığı Temmuz 2026 verilerine göre bu oran yüzde 31,90 olarak gerçekleşmiştir.
TBK m.344 Kapsamında Yasal Sınır
TBK m.344/1 hükmü uyarınca, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin taraf anlaşmaları, bir önceki kira yılındaki TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Sözleşmede bu oranın üzerinde bir artış kararlaştırılmış olsa dahi, aşan kısım hukuken geçersiz sayılır ve kiracı fazla ödediği tutarın iadesini talep edebilir.
Sözleşmede taraflarca kararlaştırılmış ve yasal tavanın altında kalan bir oran varsa, o oran geçerliliğini korur; kiraya veren bu durumda TÜFE oranına çıkamaz. Sözleşmede herhangi bir artış oranı belirtilmemişse ve taraflar anlaşamıyorsa, TBK m.344/2 uyarınca kira bedeli hâkim tarafından, yine TÜFE oranını aşmayacak şekilde belirlenir.
Konut ve İşyeri Kiralarında Fark Var mı?
2022-2024 döneminde konut kiralarına özgü geçici %25 artış tavanı uygulanmış, bu tavan 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. Bu tarihten itibaren hem konut hem de çatılı işyeri kiralarında tek yasal üst sınır, TÜFE'nin on iki aylık ortalamasıdır. Dolayısıyla Ağustos 2026 döneminde konut ve işyeri kiraları için farklı bir oran söz konusu değildir; her ikisinde de aynı yüzde 31,90 sınırı geçerlidir.
5 Yılı Aşan Sözleşmelerde Durum
TBK m.344/3 uyarınca, kira sözleşmesinin beş yıldan uzun süreli olması veya beş yıldan sonra yenilenmesi hâlinde, kiraya veren kira tespit davası açarak kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri esas alınmak suretiyle yeni bir kira bedeli belirlenmesini talep edebilir. Bu durumda belirlenecek bedel, TÜFE artış oranıyla sınırlı olmayabilir.
Uygulama Örneği
Kira sözleşmesi Ağustos ayında yenilenen ve aylık kirası 20.000 TL olan bir kiracı için, yasal üst sınıra göre uygulanabilecek azami yeni kira tutarı yaklaşık 26.380 TL'dir. Kiraya veren bu tutarın üzerinde bir artış talep edemez; taraflar bu sınırın altında bir oranda serbestçe anlaşabilir.
Sonuç
Ağustos 2026 döneminde yenilenen kira sözleşmelerinde uygulanabilecek yasal azami artış oranı yüzde 31,90'dır. Sözleşmede bu oranın üzerinde bir artış talep edilmesi veya uygulanması hukuka aykırıdır ve kiracı fazla ödenen tutarların iadesini talep edebilir. Kira artış oranına ilişkin uyuşmazlıklarda ve kira tespit davalarında, somut sözleşme koşullarının değerlendirilmesi için hukuki danışmanlık alınması önerilir.